1、利息低，利息年化3.0% ，贷百万月供仅2500元；

2、额度高，一般可贷评估值7成，经营情况好可贷房产评估值的2倍；

3、期限长，先息后本可做10年，等额本息可做30年；

4、还款灵活，资金利用率高：可循环使用，随借随还，先息后本或等额本息、等额本金、气球贷、不规则还款等；

5、批款率高，有抵押物，银行更有安全感，所以批款率是所有贷款较高的。

房产抵押贷款虽有以上诸多优势，但借款人和抵押物能完全符合银行条件也是极少数，多少都存在各种瑕疵问题。

一、借款人超龄

一般银行都要求借款人在65周岁以内，如果超过怎么办呢？

1、可以先看配偶年龄，配偶年龄小一些可以由配偶做主借人；

2、让子女做主借人，父母做抵押人；

3、过户（房产过户给征信良好且信得过的人，可正常进件）；

4、以上都不符合，可以找到亮点也可以适当沟通。

二、业主征信差

即使有抵押物，银行依然要看借款人征信，因为银行看重的是借款人的还款能力和还款意愿，根本不想要房子。

1、查询多：证明近期频繁申请贷款且被拒，可以体现出借款人非常缺钱，金融同行都不愿意借，说明借款人风险比较大，自然就难以过银行的风控系统。

查询多了，线上的房抵贷肯定是过不了的，只有些线下的产品可以沟通。

2、逾期多：证明借款人没有足够的还款能力和还款意愿，银行会担心逾期风险。

如果是小金额（如信用卡年费之类）或者因为疫情期间确实是没有收入，可以打特殊情况书面报告，写明合理原因，可以适当沟通。

3、负债高：比如月收入1万，但征信上所有负债的月供已经有1万甚至2万了，那拿什么钱来还这笔新增贷款呢？

很多客户是负债太高，所有信贷都撸不出来了，才想到用房产抵押。但当银行看到你收入无法覆盖当前负债月供时，也会影响审批。

在申请房抵之前，先结清部分贷款，或者采用：流水 存款 资产方案。或者选择一些条件宽松的银行。

如果确实是征信太差，比如查询太多或者已经是了，那么只有换配偶申请了，部分银行可看单方征信。或者先做机构产品过渡，等征信正常再转到银行。

三、业主无营业执照

无执照可做消费性抵押贷款，不过消费抵押额度都在200-300万以下，利率也相对较高的。

如果追求更低的利率，更灵活的还款方式以及更高的额度那就得做经营抵押贷了，部分银行可以接受刚注册营业执照。

四、房产房龄老

老房子普遍存在停车不方便、设施老化等诸多问题，在市场上变现是比较困难的。所以银行也不喜欢这种烫手山芋。

一般银行都喜欢房龄20年内的房子，部分银行可以做25年以内的房子，极个别可以做30年内的房子，超过30年基本只能考虑机构产品了。

五、房屋产权不清晰

有很多人为了买房而办离婚，而房产分割这块往往不是很明确，有的原配偶不愿意出面签字。或者配偶去世，涉及到遗产问题。这些产权不清晰的房产，银行基本都不愿意做。

离婚后，离婚协议里房产一定要分割清楚，并由民政局或法院盖章生效。如果没有盖章，就要去公证处做公证。涉及到遗产的，需要其他所有继承人去公证处公证，只有产权清晰无纠纷，才能正常进件。